Controlli del Fisco sull’immobile ceduto a prezzo inferiore all’ammontare del mutuo


La Cassazione con l’ordinanza n. 4661 depositata il 21.02.2020 ha affermato che l’erogazione dei mutui per l’acquisto di abitazioni viene concessa sempre in misura inferiore al valore periziato dell’immobil e che, solo in casi eccezionali particolari agevolazioni ovvero ulteriori garanzie, possono indurre alcuni istituti di credito a finanziare fino al 100% del valore dell’immobile.

Nella fattispecie esaminata dalla Suprema Corte, con due distinti ricorsi D.R.G. impugnava dinanzi alla CTP di Treviso gli avvisi di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva provveduto a recuperare a tassazione i ricavi realizzati dalla vendita di sette immobili, ritenendo inattendibile l’impianto contabile complessivo dell’impresa, che evidenziava una scarsa redditività per avere il contribuente ceduto gli immobili in questione a prezzi inferiori sia al valore di mercato, che all’ammontare dei mutui concessi dalle banche a tutti i singoli acquirenti.
La C.T.P respingeva i ricorsi. L’appello proposto dal contribuente avverso detta decisione veniva viceversa accolto dalla CTR del Veneto per la cui sentenza l’Agenzia delle Entrate ha chiesto l’annullamento proponendo ricorso in Cassazione.
Per la Cassazione va in primo luogo disattesa l’affermazione quanto meno singolare della C.T.R. che, al fine di superare la presunzione dell’Ufficio che aveva dedotto dalla concessione di mutui di importo di gran lunga superiore al prezzo dichiarato in sede di compravendita dal contribuente e dai singoli acquirenti, ha ritenuto che costituisse fatto notorio la concessione da parte delle banche di mutui di importo superiore al valore degli immobili offerti in garanzia.
Il fatto notorio, derogando al principio dispositivo delle prove e al principio del contraddittorio, va inteso come fatto acquisito alle conoscenze della collettività, con tale grado di certezza da apparire indubitabile ed incontestabile, mentre restano estranei a tale nozione le acquisizioni specifiche di natura tecnica, gli elementi valutativi che implicano cognizioni particolari o richiedono il preventivo accertamento di particolari dati, nonché quelle nozioni che rientrano nella scienza privata del giudice, poiché questa, in quanto non universale, non rientra nella categoria del notorio, neppure quando derivi al giudice medesimo dalla pregressa trattazione d’analoghe controversie.
Appare viceversa condivisibile l’assunto, secondo cui costituisce, semmai, fatto notorio in quanto acquisito alle conoscenze comuni della collettività, che l’erogazione dei mutui per l’acquisto di abitazioni viene concessa sempre in misura inferiore al valore periziato dell’immobile e che, solo in casi eccezionali particolari agevolazioni ovvero ulteriori garanzie, possono indurre alcuni istituti di credito a finanziare fino al 100% del valore dell’immobile.
Analoghe considerazioni valgono per l’affermazione della C.T.R. che ha ritenuto congrue le dichiarazioni dei redditi del contribuente, facendo riferimento a tassi di redditività assolutamente eccentrici, ma senza dare contezza alcuna dei dati presi in considerazione a tali fini ed avventurandosi in liberi calcoli di redditività privi di qualsiasi collegamento con la documentazione acquisita agli atti di causa.
Non appare poi contestabile la censura dell’Ufficio in ordine alla manifesta contraddittorietà della decisione avendo la C.T.R. da un lato evidenziato l’andamento insoddisfacente del mercato del settore tale da giustificare bassi margini di utile e dall’altro che il mercato avesse un andamento talmente positivo da legittimare la concessione di mutui d’importo ben superiore al valore degli immobili offerti in garanzia.
Quanto, infine, all’affermazione della C.T.R. relativa alla acquisizione di una “perizia da cui risulta la corrispondenza tra valori dichiarati e quelli reali” – il cui riferimento si appalesa inconferente essendo stata acquisita agli atti un’unica perizia effettuata per l’affrancamento del terreno edificabile in epoca anteriore alla costruzione degli immobili – la stessa completa l’inconsistenza dell’impianto motivazionale, cui non può che conseguire l’accoglimento del ricorso ed il rinvio degli atti al giudice a quo, in diversa composizione, per il riesame della causa e la liquidazione delle spese di giudizio di legittimità.